作者：余飛

樓市王炸來了！

(資料圖)

趕在金九銀十之前，央行終于在8月31日深夜扔出了王炸級別的政策：降首付與降存量貸款利率。

01

首套房與二套房首付下調

8月31日央行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，提出四條舉措，其中關鍵的是前面兩條：

一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

二、首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

本號解讀：

從現在開始，所有城市的首套房首付降至20%。之前北京、上海是35%，深圳、廣州、杭州等大多數城市的首付是30%。去年以來，不少三四線城市和部分二線城市的首套房首付已經降至20%。

此外，從現在開始，二套房首付降至30%。之前，北京、上海、廣州、深圳二套房首付最高需要80%和70%。

其他城市的二套房利率基本在30%至70%之間。

首套調整之下，對于一線城市影響最大，畢竟一線城市之前的首付比例全國之最。

降首付，理論上降低了上車門檻。比如深圳一套1000萬的房子，首套之前首付需要300萬，現在降至200萬。

但是首付降低，意味著貸款得增加，原先貸款700萬，現在可以貸款800萬。

根據央行第二條規定，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

這句話怎么理解？關鍵詞是，按現行規定執行，也即現在的首套房貸款利率是多少，就是多少。

深圳的首套房利率是4.5%。

以此可以計算一下，原先貸款700萬，等額本息30年，月供是35467.97元，總利息是576.8萬，總購房成本是300首付+700萬貸款+576.8萬利息=1576.8萬元。

現在首付降至20%，利率不變，貸款800萬，等額本息30年，月供40534..82元，總利息659.3萬元，總購房成本是200萬首付+800萬貸款+659.3萬利息=1659.3萬元。

前后對比會發現，買下這套1000萬的房子，雖然首付減少了100萬，但月供增加了5000多，總成本增加了82.5萬元。

二套房首付降幅更大，雖然利率下限統一調整為LPR+20個基點，也即4.4%，但由于貸款額度增加幅度過大，成本增加也更大。

總而言之，銀行都是經過精細計算才得出的昨天晚上發布的政策措施。

降首付的本質是加杠桿，但月供增加，總購房成本增加，這杠桿還撬得動嗎？

這一波降首付，效果肯定會有一些，但由于并沒有降低成本，只是增加了杠桿而已，本號認為，無法改變當下的樓市大局。

此外，還需要說一點的是，去年以來很多城市的二套房首付比例降到了20%。比如鄭州、沈陽、南昌、哈爾濱。

央行昨天發布的文件中明確，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

這些城市是否會上調二套房首付比例？

02

存量房貸利率下調

8月31日晚上發布的降低存量房貸利率下調的政策措施，是引發爭議最大的，因為很多人沒看懂，文字晦澀難懂，需要咬文嚼字來理解。

央行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確提出：

自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

本號解讀：

第一，這段話首先明確了允許下調存量房貸利率的范疇，存量首套住房。

必須只剛需自住房，才能調整。這一點在情理之中，畢竟如果允許存量二套房乃至以上套數的房子也下調存量房貸利率，那就是公開支持炒房了。

所以，先了解范疇，存量首套房。

第二，下調多少？

這是根本問題，央行要求借款人和金融機構自主協商，也即沒有固定標準，降多少就看你所貸款的銀行能夠允許降多少。

但是有底線設定：不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這句話是引發爭議，從昨晚到現在一直爭議不斷的源頭。央行并沒有給出具體的數據，各銀行目前也沒有發布具體細則。

導致一千個讀者一千個哈姆雷特，網絡上各種解讀的說法都有，莫衷一是。

很多人沒看明白這句話，就瞎解讀。

總原則是，你現在的存首套房利率下調，不得低于原來貸款發放時所在城市的政策利率下限，而不是現在的政策利率下限。

本號對此嘗試解讀一下，不一定正確，只能算是拋磚引玉了。

這句話有兩個關鍵詞“原貸款發放時”和“政策下限”，理解這句話需要抓住這兩個字眼。

舉個例子來說明一下。

比如你在2017年買房，是利率的高位站崗者，當時還沒有LPR，貸款利率是基準利率4.9%+120個基點，也即貸款利率是6.1%。

2019年8月利率換錨，改成了LPR+基點。基點數不變，也即你的房貸利率變成了LPR+120個基點，每年調整一次。

到今年年初，你的房貸利率隨著LPR不斷下調變成了4.3%+120個基點，也即5.5%。

不能低于【原貸款發放時所在城市的】首套住房貸款利率政策下限，應該是可以協商至原來的政策基準利率4.9%。

政策利率應該不包含加點。

如果這種理解正確，那相當于你現在的房貸利率5.5%，可以下調最低至4.9%。

下調存量房貸利率，一方面是緩解銀行的提前還貸壓力，另一方面給存量業主降壓減負，釋放消費需求和購房需求。

到底能降多少，需要你自己和銀行自主協商。

存量房貸利率下調，央行早在一個月前就已經明確，要指導銀行依法有序調整存量房貸利率。

但磨磨蹭蹭一個月，銀行的本意，其實是不愿降，它們肯定是極不愿意將到手的錢再吐出來，奈何央行明令，只能照辦。

所以，與銀行協商，不要指望它們能讓利太多。

03

王炸能改變市場局面嗎

本號還是那個觀點：不能改變。這一輪調整的時間不會短。

因為：

第一，這一輪樓市調整，是系統性的，并非單獨的市場問題，還有行業問題（房企債務鏈條），經濟問題（收入與就業）。

第二，目前樓市的主要癥結在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預期和收入與就業不確定性加大之間的矛盾。

第一個問題，決定了本輪樓市調控周期不會短，有人預測可能會是5至10年。

第二個問題，決定了除非降房價，導致樓市冷場的直接原因，不是什么限購、限售以及認房認貸措施，而是口袋和預期。

這一次調整，實際上是購房者不再愿意、也沒能力再為高房價去買單。何況所謂的降首付加杠桿，其實最終還是增加了購房成本。

降首付之下，會推動一線城市的一些著急購房的剛需上車，但推動不了大規模的銷售復蘇。

放松限購，降首付，不給民眾降壓減負，只是號召大家去買房，在收入和就業不確定之下，還在想著繼續掏空大家的錢包，讓大家背負更重的債務。

有多少人愿意，有多少人有能力去加這個杠桿？從數據來看，過去三年，民眾的杠桿根本加不動了。

從上一輪房價大漲，掏空了大多數購房家庭的六個錢包，硬生生將住戶部門的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年，中國居民部門杠桿率僅有17.9%。

而大多數熱點城市的居民杠桿率都超過了全國平均值。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局、公積金管理中心

從2021年開始，我們的居民杠桿率已經紋絲不動，這意味著什么？意味著杠桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。

即便有能力，現在也不敢去負債。因為不確定性之下，可能沒多少人覺得明天會比今天好。

最關鍵的是，現在很多人的心態變了。

當一個人明明知道奮斗一輩子也買不上房的時候，會如何？特別是經歷了疫情三年，很多人對于買房的執著已經發生了根本性改變。

人生一半是執著，一半是釋然。

釋然之后，便是日本當年出現并且一直維持至今的低欲望。這種跡象，我們已經出現。

今年最流行的一個詞便是“絕代佳人”，沒有房貸（不買房）、沒有車貸（不買車）、沒有后代（不結婚生子）。

關鍵詞：