引言

長沙市2023年優質地塊推介8月25日更新，預計8-11月供地22宗，其中湘江新區將供地11宗，市占率50%，片區優質地頻出，市場高度關注。

新房

(相關資料圖)

市場

長沙住宅交易規模全國靠前

湘江新區量價領跑

長沙住宅交易規模全國靠前，房價洼地優勢持續

因為低房價等原因，長沙已連續多年被評為最具幸福感城市。從數據端來看，長沙屬于高容低價的一個市場。據長沙克而瑞數據統計，2023年1-7月全國重點一二線城市（成交規模200萬方以上）商品住宅成交量價中，長沙成交量居全國第5位，成交均價居倒數第5位，房價洼地優勢持續。

備注：數據來源于長沙克而瑞系統。

湘江新區住宅成交量價領跑，提質高量

城市高容量市場中，湘江新區貢獻頗大， 2021年以來，湘江新區住宅成交面積在長沙市占率一直維持在3成左右，是占比最大的區域。更難能可貴的是，片區在實現規模優勢的同時，也在完成產品的升級。

備注：1）湘江新區數據涵蓋直屬區（直管區域+托管區域），不含統籌區域(政策協同區)。2）長沙范圍為九區縣。3）數據來源于長沙克而瑞系統。

長沙市場一直處于提質提價的階段，房價穩步上升。而湘江新區價格拉升速度高于整體市場，近年市場價差維持在2000元/㎡左右，片區量價領跑整體市場。

備注：數據來源于長沙克而瑞

23年長沙新房市場復蘇，市場基本面長期向好

受疫情放開、政策放松等利好刺激，2023年長沙住宅市場成交量價均有所復蘇，上半年成交面積同比上漲5.9%，成交均價同比上漲7.8%，市場下行態勢得以逆轉，客戶信心提升，預期升高。

備注：數據來源于長沙克而瑞系統。

而且從長遠來看，長沙房地產市場基本面長期向好。持續的年輕化人口導入，民營經濟活躍，居民財富積累較高，購買力充足，以及“房價洼地”優勢，均支撐中長沙未來市場持續的高容量，以及行業提質升級的發展空間。

土地

市場

長沙土拍市場高熱

湘江新區熱度斷層高企

23年長沙土地市場高熱，樓板價漲幅升至近年峰值

新房市場復蘇以及市場預期向好，也帶動了土地市場的高熱，樓板價大漲，溢價率回升。

2023年1-8月長沙六區一縣涉宅地平均樓板價突破5千元大關，達到歷史高位，同比漲幅28%，也是近年最高。溢價率復蘇，回升至2021年的水平，土地市場回暖情況和價格走勢均大好。

備注：數據來源于政府網站。

湘江新區供地市占率約3成，高質素地塊拉升熱度

土地市場樓板價漲幅沖高主要是供地質素大為提高所致。分區來看，僅湘江新區成交規模超過百萬方，單新區市占率達到29%，是今年上半年的主要供地區域。成交樓板價7713元/㎡，僅次于開福區，因為開福區僅中心板塊成交一宗優質宅地，樓板價超過萬元。而中心板塊的土地幾乎已經開發殆盡，所以湘江新區無疑將會是長沙未來土地和樓市發展的量價高地，這也符合長沙提質升級的樓市發展需求。

備注：數據來源于政府網站。

溢價地塊占比8成，湘江新區土拍市場熱度斷層

細分到宗地我們可以發現，今年上半年一共8宗地溢價成交，其中熔斷地塊5宗，4宗位于湘江新區，市占率達到了8成。此外今年單價最高的地塊和競爭房企數量最多的地塊也均位于湘江新區洋湖垸板塊。溢價率最高的地塊位于長沙縣，但成交樓板價僅2877元/㎡，主要是掛牌價較低的緣故。

備注：數據來源于政府網站。

整體來看，2023年長沙土拍市場熱度明顯回暖，樓板價達到峰值水平，價格漲幅也是近年最高位。主要原因是湘江新區優質地大量入市，片區斷層高熱拉升了整體市場熱度上行。

供需合理，配套完善、能級高等多因素助推土拍高熱

湘江新區土拍市場高熱是多方面因素導致的。一是新房市場供需合理。近兩年的住宅供求比平均值為0.98，市場健康平衡。

備注：數據來源于長沙克而瑞系統。

二是市政配套完善，居住便利。片區公共服務提標提質，核心片區基本實現小學500米、中學1000米服務半徑以及15分鐘健康服務圖全覆蓋。新區范圍內2、3、4、6號線地鐵已開通，規劃建設8、9、10、12號線經新區。

三是片區能級定位高，發展潛力大。湘江新區是中部地區首個國家級新區，戰略定位三區一高地。按照市州一級權限進行管理，構建扁平化、大部制運轉的新機制，被列入“中國改革2022年度地方全面深化改革典型案例” 。

2022年湘江新區地區生產總值從2015年1602.5億元到2022年4282.3億元，年均增長8.8%，總量位列全國國家級新區第六位。綜合實力顯著增強，經濟總量持續擴大。

強勁的經濟實力和巨大的發展潛力，不但為片區樓地市導入大量的高收入人口，也為片區持續發展提供了充足的底氣。

預供地

市場

湘江新區預供地占據半壁江山

市府、洋湖等多優質地領航

湘江新區預推地占半壁江山，規模和熱度齊飛

8月25日，長沙市重點推介 29 宗地塊 ，面積共計171.02公頃，其中明確標注了8-11月即將供應的地塊共22宗，其中11宗位于湘江新區，市占率5成，是主力供地區域。

備注：數據來源于政府網站。

預供地位于湘江新區5大重點發展片區，土地質素整體較高，涉及了多宗沿江地塊，更有目前土地資源較少的梅溪湖一期、洋湖以及市府等熱門板塊地塊，市場高度矚目。

備注：數據來源于政府網站。

重點地塊優劣勢分析

1

洋湖垸片區

一線臨江全配套地塊預計將引爆土拍市場

湖垸片區僅供應一宗商住地塊，Y06號宗地周邊商業、學校、地鐵、醫療等資源全配套；更具一線臨江優勢，其中I481地塊與湘江僅一路之隔，I232地塊有體育場相隔，但建筑低矮，對于其觀江面無影響。宗地容積率1.9/2.2，未來將打造成全配套改善型江景宜居住區，預計將是下半年主力競爭地塊。

備注：圖片來源于政府網站。

2

濱江市府片區

市政府地塊質素優越，谷山地塊未來可實現高流速

濱江市府片區預計供應3宗地，其中觀沙嶺城市更新片區7#9#號地塊已掛牌，住宅毛坯限價19000元/㎡，刷新長沙限價紀錄。

金嶺社區地塊位于市政府板塊，緊臨地鐵4號線和城鐵觀沙嶺站，2公里范圍內商業、醫療、休閑配套齊全。宗地容積率6.5，涵蓋高品質住宅、高檔酒店、商業等多種業態，定位為城市多功能綜合體。目前片區僅招商蛇口江山境和軌道中建麓江府在售，后期不會直接競爭。

備注：圖片來源于政府網站。

雷鋒大道C08-B50地塊位于谷山板塊，靠近二環，緊鄰萬達廣場和奧克斯實驗小學，1.5公里范圍商業、醫療、休閑配套齊全。谷山板塊板塊目前多品牌項目在售，是長沙流速最快的板塊之一，宗地項目定位首改生態宜居住宅，預計未來流速較好。

備注：圖片來源于政府網站。

3

梅溪湖片區

一期宗地全資源配套質素優越，二期地塊緊鄰城市綠肺

梅溪湖片區將供應3宗地，其中兩宗位于梅溪湖一期，一宗位于梅溪湖二期。

梅溪湖一期L05地塊位于梅溪湖一期靠北位置，周邊學校、地鐵、商業、文化、休閑設施配套齊全，區域發展成熟。宗地由4個小地塊組成，容積率從2.6到4.7不等，定位為城市綜合體，涵蓋住宅、購物中心等多種業態。目前梅溪湖一起僅綠地麓云國際尾盤在售，片區無競品。

備注：圖片來源于政府網站。

其二是川塘社區（原川塘村）兩安地距離L05地塊較近，僅相隔兩個地鐵站，宗地緊鄰梅嶺公園，景觀優勢更為突出，純住宅地，容積率3.0，將打造高品質改善住區， 居住舒適便利。

備注：圖片來源于政府網站。

其三是梅溪湖L06地塊，雖然宗地位于梅溪湖二期，三環外，但是緊鄰象鼻窩森林公園以及地鐵6號線象鼻窩站，面朝城市綠肺、可打造高品質低密度住宅。例如位置趨同的祥源森林之光和綠地麓湖郡，均為別墅和洋房產品，市場認可度高。

備注：圖片來源于政府網站。

4

大王山片區

北片區低容一線臨江地成房企必爭地塊

大王山片區待供應2宗地，位于大王山南北兩端。其中A36地塊已入市，宗地位于洋湖和大王山交界處，周邊地鐵、學校，景觀等配套豐富，可共享洋湖配套資源。目前周邊華潤、夢想和保利等多品牌房企項目在售，建成后區域生活氛圍濃厚，預計未來量價實現程度較高。

備注：圖片來源于政府網站。

A08/A09/A10三個地塊合為C-P05地塊出讓，一線臨江地塊，宗地周邊兼具山、水、洲、公園等豐富景觀資源，同時地鐵、學校、醫院、商業等生活配套豐富，西面和南面文旅產業發達。宗地為純住宅地塊，容積率僅1.1，預計將打造別墅產品，是房企必爭地塊之一。

備注：圖片來源于政府網站。

5

湘江智谷片區

相鄰宗地齊出讓，觀山擁水低容地可打造宜居社區

湘江智谷片區將出讓2宗相鄰地塊，分別為B10和B24宗地，南靠玉赤河，緊鄰玉赤河風光帶，南面有玉華山等山體資源，片區觀山擁水，生態宜人，僅1.7的容積率，可打造成低密度宜居社區。

片區是目前長沙重點發展區域，將打造世界計算·長沙智谷項目。總投資180億元，已于2021年9月開工，聚焦計算生態四大核心，預計將會為片區帶來大量的高收入產業人群。

備注：圖片來源于政府網站。

總結

憑借高容低價以及城市基本面向好等多優勢，長沙房地產市場持續可期，湘江片區以高能級配置和豐富山水洲城景觀優勢，實現樓地市量價領跑長沙市場。行業動蕩之下，優質項目仍是企業業績穩定的助推器，下半年湘江片區多高質素地塊待入市，包括不可再生資源的洋湖、大王山全配套沿江地塊，預計將再度點燃長沙土拍市場戰火。

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